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【サブリース(家賃保証)】の落とし穴 本編 第1回

http://fudousanya-hidechan.cocolog-nifty.com/blog/2007/10/post_8cd3.html

上記の本編です。今日は第1回。不動産経営のオーナ様、オーナー予備軍様必見です。

なお、私の記事は、特定の会社を非難するものではありませんし、【サブリース(賃料保証)】そのものを全否定しているものでもありません。所有する不動産の立地条件等によっては不動産経営の有効な一手段になる場合もございます。 あくまでもそのリスクを知って頂ければと思いながら記事を書いておりますことを予めおことわりさせて頂きます。

【家賃保証】は家賃額の保証をする契約ではなく、保証期間を証する契約なので、例えば【30年賃料保証】といっても、【2年毎の家賃改定条項】は必ず約定に折り込まれます。
そして契約書には一般の賃貸借契約と同様の条文が記載されます。

借地借家法第32条(借賃増減請求権)の第1項では「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」とうたわれています。

すなわち契約当事者は将来に向かって建物の借賃の額の増減を双方請求することができるのです。

賃料保証会社(建設会社・不動産会社・管理会社含む)が当初設定した家賃設定に無理があった場合、この条文を盾にとって2年後には必ずオーナー様に対して【家賃の減額請求】を申し出てきます。

例えば、建設会社が【サブリース(家賃保証)】とセットで建物の新築工事受注活動を行う場合、その最大の目的は当然、工事受注にあるわけですから、商談時に他社と比較して高い家賃設定で保証を提案してくるケースがほとんどです。引き渡し後の高い家賃設定を武器に、当該物件における収益性を他社より高く見せかけ、建物本体の工事受注をもくろんでいる場合が多いのです。このような場合、2年後に家賃が周辺相場と比較して不相応になるのは当然のことなのです。また、当事者一方意思表示により、定められた一定期間経過後に、家賃保証契約の解約をできる旨の一文も記載されます。状況によりましてはこの一文が、後々にオーナーにとってボディーブローのように効いてくるのは間違いないのです。

しかも長期間の保証をする場合は、竣工後定められた期間経過時に大規模修繕工事を行い指定された(高額な)メンテナンスをしなければ、家賃保証契約を継続できないという主旨の事項も契約書に記載されることも多く、建設会社に修繕まできっちり利益をとられる事もあります。これを拒むと・・・上記の一文により家賃保証契約の打ち切りになります。
 

【長期家賃保証】と言いながら、家賃保証会社が充分な利益を得ながら名誉ある撤退をする口実を簡単に作りだすことが出来るのです・・・すなわち、不動産経営はオーナーだけでなく相手にとっても大きなビジネスです。慈善事業ではありませんので、家賃保証の仕組みは絶対に保証会社が損をしない仕組みになっているのです!

本編第二回に続く・・・

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コメント

やはり裏がありましたか…僕も一時、不動産屋で就職したいと思った事はありますし、マンション経営もいいなぁと思った事があります。ただ長期家賃保障なんて話がうますぎるから、何かあるなとは思っていました。
 ビジネスですから、当たり前ですけどね。

uさん、こんにちは。
おいしそうに見える話って、リスクを
見失いがちですよね。
特に不動産経営は、リスクを考えずに
乗ってしまうと・・・
結構、痛い目に遭うかも・・・

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