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不動産オーナーと不動産経営者

不動産物件を持っているオーナー様も色々・・・

不動産経営という意識、事業者としての意識をしっかり持って、日々、問題意識を抱きながら一生懸命に現状と将来を見据えているオーナー様。

ただ、ハード(建物)を建てて、後は不動産会社任せ、物件が決まらないのは不動産会社が悪いとだけ思っているオーナー様。

僕が日頃から考えているのは、賃貸物件において不動産会社は、入居者募集という1点に絞ると、商社という側面が大きいということ。

商社との大きな違いは、不人気物件も多く抱えているということ。商社は人気の売れ筋商品に絞って商品仕入れすることができますから。

こういう話をすると、誤解され冷たく感じられるかもしれません。

誤解しないでください。不人気物件とは、どんな物件か・・・

いわゆる、ただ収益性だけを考えて、大切な間取りと空間を無視した何の特徴もない物件、清掃が行き届いていない物件、絶対的に不人気な設備を持った物件、近隣類似物件の賃料相場と差がある物件・・・

不動産物件は放置しておけば老朽化していくのは当たり前。例えば一等地にある土地でもそう。更地のまま、放置しておけば草木が生え、荒れ果てていきます。

すなわち不動産を維持するということは、経費がかかるということなのです。更地であっても不動産物件を所持している以上お金がかかるということなのです。

賃貸物件を建てて、新築で入居者が満室となったからといって安心はできません。今や立地の良い場所に建設された新築物件でさえ、オーナーへの引き渡し前に満室にならない物件も目につくようになりました。

不動産経営にとって一番の勝負時期は、築後10年以降なのです。そこからが勝負なのです。

新築効果がなくなって、他の築浅ライバル物件に埋もれていくこの時期が一番重要なのです。

その時点で、借入金残高はいくら残っていますでしょうか?借入金返済までどれくらいの期間が残っていますでしょうか?

その時点で、入居率をどれくらい確保できていますでしょうか?

その時点で、どれくらい他の近隣類似物件の賃料相場が下がっていますでしょうか?

不動産経営というものは、まずオーナー自身がしっかりと経営者としての自覚を持ち、事業であるという認識を持つことから始まります。

たくさんの不動産物件をお持ちであれば、各不動産物件の収支を連結して損益通算という考え方もありでしょう。今までは。

でも、これからは未だ日本が経験したことのない少子高齢化という大きな問題が津波のように押し寄せてきます。

その時に、貴方がお持ちの不動産物件は、たくさんのライバル物件の中で勝ち残れますでしょうか?

勝ち残るために、これから不動産経営を始められる方は、経営者としての意識、入居者の立場や視点をしっかりと考え、プランを立ててください。

そして、既存の物件をお持ちの方は、10年から15年の内には、大規模修繕工事等で外観や共有部の化粧直し等を怠らないようにしてください。

また、全室の室内設備を同時に入れ替えることが困難な場合もありますが、退室があったらそれをきっかけに、絶対不人気設備を最新の設備にリフォームしたりすることも大切です。資金をまとめて捻出できない場合は、リースやローンという方法もあります。

ただ、間違えないでください。バブルは昔にはじけています。建物の経年変化と共に賃料相場は下降していきます。あくまでも賃料を上げるため、賃料の下降を止めるためではありません。

少しでも高い入居率を維持して、安定経営をするための手段です。

これを怠れば、不動産経営が貴方の将来を担保するものにならないことを覚えておいてください・・・

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コメント

 下手な設計家もいるしね
部屋だけ作れば良いって 感じで
使える部屋が 書けない設計家・・・

でも 家賃収入で生活出来れば 最高だけどな

たびすきさんみたいに積極的に不動産経営を
考えて下さるオーナーがもっと増えてくると
市場も活況となるんです・・・
私のお客様でも、入居率が異常に高い物件なのにセキュリティの強化等設備投資をして安定収入確保目指してくれてる方もいます。

なるほど。勉強になります。
確かにまかせっきりの人もいるでしょうね。
ただ、それだと自分が損をするでしょう。やっぱりオーナー自身も知識がいるでしょうし、内見者などへの心遣い(飴を置いたり、芳香剤で香り付けをしたり)も大事でしょうね。

あれ?Uさん、不動産関連でしたっけ??
それともオーナー関連??

内見者への心遣い・・・これからは大切ですよね。

ウェルカムカードとか・・・

うちも様々なアイデア募集中です!!

違うんですが、就職も一時考えましたし、家を買う前に少し勉強しました。不動産経営したら
自分だったらどうするだろうとか。
住居用住宅も、やっぱり10年~15年くらいでリフォームはした方がいいんですか?

構造や建材にもよりますが、経年変化による防水性能の低下等がありますからね。

足場をかけるか、かけないかで費用も変わってきまーす。


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